Cómo calcular una hipoteca antes de firmar

Una hipoteca puede acompañarte durante 15, 20 o 30 años. Por eso conviene calcularla con calma antes de firmar. Una pequeña diferencia en la tasa o el plazo puede convertirse en miles de euros de coste adicional.

1. Datos que necesitas para calcular una hipoteca

• Capital financiado: no es siempre el precio de la vivienda; es el dinero que realmente pides al banco.
• Tasa anual: revisa TIN y TAE, especialmente si hay comisiones o productos vinculados.
• Plazo: normalmente entre 15 y 30 años.
• Frecuencia de pago: lo habitual es mensual.

Puedes simular estos datos en nuestra calculadora de hipoteca.

2. Cómo calcular la cuota mensual

La mayoría de hipotecas usan el sistema francés: pagas una cuota constante, pero al principio la mayor parte son intereses y al final pesa más el capital.

C = P × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Ejemplo: una hipoteca de 180.000 € al 3,5 % durante 25 años tiene una cuota aproximada de 901 € al mes, sin contar seguros ni comisiones.

3. Por qué debes mirar la TAE

El TIN sirve para calcular intereses, pero la TAE refleja mejor el coste real porque incorpora comisiones y gastos obligatorios. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener costes muy distintos si una exige seguros caros o comisiones elevadas.

4. Tabla de amortización: lo que el banco no siempre explica

La tabla de amortización muestra cada cuota: cuánto va a capital, cuánto a intereses y qué saldo queda pendiente. En hipotecas largas, entender esta tabla es clave para decidir si conviene amortizar antes o reducir plazo.

5. Pagos extra: dónde está el mayor ahorro

Si haces pagos extra durante los primeros años, reduces capital cuando todavía quedan muchos intereses futuros. Ese es el momento donde el ahorro suele ser mayor. Antes de hacerlo, revisa si tu banco cobra comisión por amortización anticipada.